Как выбрать объект для инвестиций в офисы и ретейл: разбираем на примере :: Город :: РБК Недвижимость
Выясняем, какими качествами должен обладать бизнес-центр, чтобы привлекать статусных резидентов в офисы и торговые помещения на первых этажах 
Бизнес-центр «Королёв». Визуализация
Приобрести не просто торговое помещение, а точку притяжения для покупателей и арендаторов. Найти не обычный офис, а такой, что станет синонимом идеального рабочего места для наиболее продвинутых компаний и сотрудников со всей страны. Такую задачу решает инвестор, который хочет надолго вложиться в коммерческую недвижимость в Москве.
Разберемся, на что в первую очередь обращать внимание при выборе объекта, и на реальном примере оценим перспективность вложений в еще не построенное здание в центре города. Примером выступит бизнес-центр «Королёв» от девелопера KR Properties, построившего деловые кварталы «Красная роза» и «Даниловская мануфактура». Сейчас компания развивает креативный кластер «Рассвет», важной частью которого и станет «Королёв».
Бизнес-центр «Королёв». Визуализация
Расположение: где найти высокий трафик для стрит-ретейла
По итогам 2022 года инвестиции в российскую недвижимость поставили рекорд за всю 20-летнюю историю наблюдений, подсчитали аналитики IBC Real Estate. Совокупный объем инвестиционных сделок достиг ₽494 млрд. Из них ₽274 млрд (55%) пришлось на коммерческую недвижимость. Объем сегмента торговых площадей аналитики оценили в ₽47 млрд.
Интерес покупателей к площадкам для ретейла эксперты объясняют высокой прибыльностью таких вложений. «Доходность ретейла в среднем колеблется от 7% до 13% в зависимости от расположения, площади и экономических показателей помещения», — оценивала директор направления стрит-ретейла компании NF Group Ирина Козина в разговоре с «РБК-Недвижимостью» в 2022 году. По оценке финансовой группы «Финам», коммерческие помещения окупаются за 10–12 лет.
При выборе площадей для размещения ресторанов и магазинов будущие арендаторы обращают внимание не только на размеры и технические характеристики, но и на совокупность внешних факторов. Именно их важно учитывать инвесторам при выборе объекта, чтобы найти наиболее интересное помещение. К таким факторам относятся удаленность от метро и остановок общественного транспорта, пешеходный трафик, плотность жилой застройки, а также платежеспособность людей, живущих и работающих в выбранном районе.
Этим условиям соответствует бизнес-центр «Королёв», на первом и цокольном этажах которого разместятся площадки для стрит-ретейла от 95 до 403,4 кв. м. Объект появится в центральной части Москвы, в пешей доступности от станций метро «Улица 1905 года» и «Краснопресненская». На автомобиле отсюда можно за пять минут добраться до ТТК, за восемь минут — до Садового кольца, за девять минут — до Белорусского вокзала, за 11 минут — до Киевского вокзала.
Первичную зону охвата «Королёва» в KR Properties оценили в 85 тыс. человек. По данным девелопера, пешеходный трафик по направлению от станции метро «Улица 1905 года» до Малой Грузинской улицы составляет 15 тыс. человек в день.
Бизнес-центр «Королёв» станет ярким акцентом делового квартала «Рассвет», который успел стать точкой притяжения множества горожан. Ресторанная улица с двумя десятками гастрономических концепций, офисный кластер, заселенные апартаменты и торговая галерея премиального уровня превратили «Рассвет» в модное место для жизни, работы и отдыха. «Рассвет» уже сегодня является востребованной локацией и силой притяжения: существующая улица ресторанов и кафе привлекает поток людей как в будни, так и в выходные дни, превращая квартал в тусовочное место», — рассказала «РБК-Недвижимости» Полина Митина, старший директор департамента оценки и консалтинга Commonwealth Partnership (CMWP).
Торговые площади «Королёва», рассчитанные на бары и рестораны, легко впишутся в сложившуюся концепцию квартала. А после завершения реконструкции квартала в «Рассвете» появится общая пешеходная зона, соединяющая деловой кластер с улицей Красная Пресня.
Одновременная близость к ключевым деловым точкам Москвы и объектам премиального жилого строительства в престижном районе позволит резидентам площадей для стрит-ретейла в «Королёве» привлекать посетителей с высоким уровнем дохода. Наибольшую заинтересованность в аренде лотов могут проявить игроки в ресторанной и фешен-отраслях, которые оценят расположение и архитектурное своеобразие нового бизнес-центра.
Представительные соседи «Королёва» — Патриаршие пруды, Дом правительства, Московский зоопарк и парк «Пресненский». Концентрация трафикообразующих мест позволит новому бизнес-центру быстро включиться в бурную жизнь Пресненского района.
Бизнес-центр «Королёв». Визуализация
Кирилл Бабиченко, руководитель отдела услуг собственникам департамента офисной недвижимости CORE.XP:
— Несомненно, к бизнес-центру «Королёв» будет интерес со стороны арендаторов и потенциальных собственников помещений. Прежде всего это связано с востребованной локацией, где исторически вакансия была низкой, особенно на офисы класса А из-за дефицита продукта.
В разговоре с «РБК-Недвижимостью» Бабиченко также оценил интерес арендаторов к деловому кварталу «Рассвет» в целом. По словам эксперта, комплекс пользуется большим спросом у арендаторов, а вакансии почти нет. «С учетом концепции девелопера продавать офисы небольшими блоками от 25 кв. м круг потенциальных покупателей расширяется. Средний блок в 300–400 кв. м также найдет своего покупателя, а потом и арендатора», — уверен представитель CORE.XP.
Фабричная эстетика: какие офисы предпочитают продвинутые арендаторы
Лидирующую позицию по объемам инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью в 2022 году занял сегмент офисов. На него приходится 19% (₽94 млрд) от общего объема вложений. По оценке CORE.XP, спрос на офисы семь лет подряд превышает отметку в 1 млн кв. м, а в 2022 году он составил 1,2 млн кв. м.
Пространства со второго по седьмой этаж бизнес-центра «Королёв» спроектированы под премиальные офисы с возможностью объединения. Средняя площадь офиса составляет 330 кв. м. Ряд помещений представляет формат «мелкой нарезки» площадью до 150 кв. м, а самый крупный лот в продаже — 514,6 кв. м.
Одной из особенностей бизнес-центра «Королёв», способной привлечь арендаторов статусных офисных помещений, аналитики назвали фабричный стиль здания, отсылающий к индустриальному прошлому. По мнению Бабиченко из CORE.XP, этот вид офисных пространств «в любые времена не теряет актуальности».
Такие офисы пользуются популярностью среди арендаторов, которые высоко ценят творческий потенциал и нестандартность площадки: компании в сфере дизайна, рекламы, моды. На тенденцию к размещению в таких офисах современных технологических компаний обратили внимание авторы The New York Times («Нью-Йорк Таймс»). Они написали: «Руководители компаний говорят, что здания с историей универсальны, обеспечивают больше пространства и характера при меньших затратах, чем шаблонные офисные башни, а также лучше отражают их коллаборативную рабочую культуру».
Тренды рынка аренды офисов в Москве:
